Certyfikat energetyczny budynku i mieszkania: kiedy jest wymagany i jak go czytać

Świadectwo energetyczne budynku, potocznie certyfikat energetyczny, jest wymagane przy sprzedaży i najmie domu lub mieszkania. Pokazuje, ile energii budynek potrzebuje na ogrzewanie, ciepłą wodę i wentylację, i pozwala porównać koszty utrzymania różnych nieruchomości. Poniżej wyjaśniamy, kiedy certyfikat energetyczny mieszkania i domu jest obowiązkowy, jak czytać jego wskaźniki, kto może go sporządzić i jaka kara grozi za jego brak.

Czym jest świadectwo energetyczne budynku?

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który określa całkowite zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię potrzebną do jego użytkowania. Nazwy „certyfikat energetyczny” i „certyfikat cieplny budynku” oznaczają w praktyce ten sam dokument, a w przepisach występuje wyłącznie świadectwo.

Podstawą prawną jest ustawa z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków. Jej nowelizacja, która weszła w życie 28 kwietnia 2023 r., rozszerzyła obowiązek na najem i wprowadziła sporządzanie świadectw w centralnym rejestrze.

Przy sporządzaniu świadectwa bierze się pod uwagę m.in.:

1. Przegrody budynku: ściany, stropy, dach, podłogę na gruncie, ich materiały i grubości, a także okna i drzwi.
2. Sposób ogrzewania budynku i przygotowania ciepłej wody użytkowej.
3. Wentylację, klimatyzację i rekuperację.
4. Dane ogólne: położenie, przeznaczenie, rok budowy i usytuowanie budynku.
5. Instalacje odnawialnych źródeł energii, np. fotowoltaikę czy pompę ciepła.

Kiedy certyfikat jest obowiązkowy

Właściciel lub zarządca budynku albo lokalu oraz osoba, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu, musi zapewnić sporządzenie świadectwa, gdy budynek lub jego część jest:

• sprzedawana,
• zbywana na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• wynajmowana.

Przy sprzedaży świadectwo przekazuje się nabywcy przy akcie notarialnym. Przy najmie najemca dostaje kopię albo wydruk świadectwa przy zawarciu umowy. Ani nabywca, ani najemca nie mogą się zrzec prawa do świadectwa.

Świadectwo jest też potrzebne przy nowym budynku: jego kopię dołącza się do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Budynki urzędów, sądów i prokuratur o powierzchni ponad 250 m², w których obsługuje się interesantów, muszą mieć świadectwo i wywiesić jego kopię w widocznym miejscu.

Jeśli dla budynku sporządzono świadectwo, ogłoszenie o sprzedaży lub najmie musi podawać jego wskaźniki: EU, EK, EP, udział odnawialnych źródeł energii i jednostkową emisję CO2.

Budynki zwolnione z obowiązku

Obowiązek nie dotyczy budynku:

• chronionego na podstawie przepisów o ochronie zabytków,
• używanego jako miejsce kultu i do działalności religijnej,
• przemysłowego lub gospodarczego bez instalacji zużywających energię, poza wbudowanym oświetleniem,
• mieszkalnego, użytkowanego nie dłużej niż 4 miesiące w roku,
• wolno stojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²,
• w gospodarstwie rolnym, którego wskaźnik EP nie przekracza 50 kWh/(m²·rok).

Jak czytać certyfikat energetyczny

Na pierwszej stronie świadectwa są dane ogólne budynku (rok budowy, typ, powierzchnia) i tabela z najważniejszymi wskaźnikami. Trzy z nich mówią najwięcej o stanie budynku i kosztach jego utrzymania.

EU: energia użytkowa

Wskaźnik EU to roczne zapotrzebowanie na energię użytkową w kWh/(m²·rok). Opisuje jakość samego budynku: izolację ścian, dachu i podłogi oraz szczelność okien i drzwi. Im niższy, tym mniej ciepła ucieka przez przegrody.

EK: energia końcowa

Wskaźnik EK to energia, którą trzeba dostarczyć do budynku, żeby utrzymać w nim wymaganą temperaturę i przygotować ciepłą wodę, z uwzględnieniem sprawności instalacji. To wskaźnik ekonomiczny: im niższy, tym mniejsze rachunki.

Roczne zapotrzebowanie na energię oszacujesz, mnożąc EK przez powierzchnię budynku. Wynik pomnożony przez koszt 1 kWh energii z Twojego źródła ciepła daje orientacyjny roczny koszt ogrzewania. Koszty różnych systemów grzewczych porównasz w kalkulatorze pompy ciepła. Pamiętaj, że świadectwo liczy się dla standardowych warunków użytkowania, więc faktyczne rachunki mogą się różnić.

EP: nieodnawialna energia pierwotna

Wskaźnik EP mówi, ile nieodnawialnej energii pierwotnej (np. z węgla czy gazu) zużywa budynek, licząc cały łańcuch od wydobycia paliwa. Pokazuje wpływ budynku na środowisko. Na EP najmocniej działa zmiana źródła energii: fotowoltaika czy pompa ciepła mogą go wyraźnie obniżyć, nawet bez zmian w przegrodach.

Zalecenia na końcu świadectwa

Świadectwo zawiera też zalecenia: zakres robót, które poprawią charakterystykę energetyczną budynku. To dobry punkt wyjścia do planu modernizacji w stronę domu energooszczędnego. Kupujący lub najemca może na tej podstawie ocenić, ile będzie kosztować doprowadzenie budynku do dobrego standardu, i uwzględnić to w negocjacjach.

Ile ważne jest świadectwo

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne 10 lat od dnia sporządzenia. Traci ważność wcześniej, jeśli po robotach budowlano-instalacyjnych zmieniła się charakterystyka energetyczna budynku, na przykład po dociepleniu ścian, wymianie okien albo zmianie źródła ciepła. Wtedy przy kolejnej sprzedaży lub najmie trzeba sporządzić nowe świadectwo.

Świadectwa przekazane przed 28 kwietnia 2023 r. zachowują ważność przez okres, na jaki je sporządzono.

Kary za brak certyfikatu energetycznego

Nieprzekazanie świadectwa nabywcy lub najemcy jest wykroczeniem, za które grozi kara grzywny. Ustawa nie podaje kwoty, więc stosuje się Kodeks wykroczeń: grzywna wynosi od 20 do 5000 zł. Tej samej karze podlega osoba, która sporządza świadectwo bez uprawnień albo poza centralnym rejestrem.

Przy sprzedaży notariusz poucza sprzedającego o karze za nieprzekazanie świadectwa. Ustawa nie przewiduje jednak, że brak świadectwa uniemożliwia podpisanie aktu notarialnego.

Kto sporządza świadectwo i jak

Świadectwo może sporządzić wyłącznie osoba wpisana do wykazu osób uprawnionych w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków (rejestrcheb.mrit.gov.pl). Musi mieć wykształcenie inżynierskie lub architektoniczne, inne studia wyższe uzupełnione studiami podyplomowymi z zakresu charakterystyki energetycznej, albo uprawnienia budowlane, i nie może być karana za określone przestępstwa.

Świadectwo generuje się w systemie rejestru, dostaje numer i jest przekazywane na papierze z podpisem albo elektronicznie z kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym.

Jak odróżnić rzetelne świadectwo

Rzetelne świadectwo wymaga wizji lokalnej i sprawdzenia dokumentacji: rzutów, przekrojów, rodzaju przegród oraz instalacji grzewczej, ciepłej wody, wentylacji i OZE. W starszych budynkach, bez dokumentacji, potrzebna jest inwentaryzacja, czasem odkrywki przegród. Bez dokumentacji praca trwa więc wyraźnie dłużej.

Oferty „świadectwa online w 15 minut”, bez wizyty i bez pytań o budynek, powinny budzić wątpliwości. Program Czyste Powietrze również zaleca, by audyt i świadectwo były poprzedzone wizytą w domu. W tym programie na audyt energetyczny i świadectwo można dostać dotację, łącznie do 1600 zł.

Zmiany w przepisach o świadectwach

Unijna dyrektywa (UE) 2024/1275 w sprawie charakterystyki energetycznej budynków przewiduje kolejne zmiany w świadectwach, które państwa członkowskie muszą wprowadzić do swojego prawa. Polska ustawa o charakterystyce energetycznej budynków nie była zmieniana od 2023 r., więc na październik 2026 r. obowiązują opisane wyżej zasady.

Jeśli planujesz sprzedaż lub najem albo po prostu chcesz poprawić wynik świadectwa, zacznij od zaleceń w obecnym dokumencie. Sun Valley Energy od 2021 r. zrealizowało ponad 150 projektów OZE i pomaga dobrać fotowoltaikę i pompę ciepła tak, by obniżyć wskaźnik EP i rachunki. Część wydatków na termomodernizację rozliczysz w uldze termomodernizacyjnej.